양도세 비과세 조건·기본세율·신고방법·계산기 가이드 2025

요즘 부동산이나 주식 매매로 인해 양도세가 얼마나 나올지, 어떤 조건에서 비과세가 되는지, 세율과 절차가 복잡하게 느껴지셨죠? 계산기는 또 어디서 써야 할지 헷갈리실 텐데요.
이 글에서는 비과세 조건부터 세율표, 신고 방법, 계산기 활용법까지 한 번에 알려드립니다.
처음부터 끝까지 따라오시면 ‘내가 이 글 읽고 절세할 수 있겠구나’라는 확신이 들도록 구성했습니다.

부동산이나 주식을 팔 때 양도세가 얼마나 나올까? 비과세 요건이 되는지, 세율은 어떻게 되는지 복잡하셨죠? 절세 조건부터 신고 절차, 계산기 활용 팁까지 이 글에서 모두 정리해드립니다.

홈택스 양도세 신고 바로가기

Table of Contents

양도세 비과세 조건

1세대 1주택 보유기간이 2년 이상
취득일부터 거주기간도 2년 이상 (조정대상지역 해당 시)
양도가액이 12억 원 이하일 경우 완전 비과세
12억 초과 시, 초과분에 대해서만 양도세 적용

📌 주의:
– 실제 거래 가격과 계약체결 가격이 다를 수 있으니 꼭 확인하세요.
– 1세대 2주택이 일시적 2주택으로 간주되는 경우 예외 적용 가능합니다.

장기보유특별공제 & 기본공제

일반 부동산: 보유기간 1년당 2% 공제, 최대 30%
1주택 거주형: 보유·거주 연 4%, 최대 80% 공제
기본공제: 연간 2,500,000원 기본 공제 지원

양도세 세율 구간 안내

과세표준(원)	세율	누진공제
~12,000,000	16%	–
12,000,001~46,000,000	25%	1,080,000원
46,000,001~88,000,000	34%	5,220,000원
88,000,001~150,000,000	35%	14,900,000원
150,000,001~300,000,000	38%	19,440,000원
300,000,001~500,000,000	40%	25,940,000원
500,000,001~1,000,000,000	42%	35,940,000원
1,000,000,001~	55%	65,940,000원

※ 다주택자 또는 조정대상지역 보유 시, 기본세율에 +20~30%p 중과됩니다.

신고 절차 정리

국세청 홈택스 접속 → ‘양도소득세 신고/납부’ 메뉴 선택
필요 서류 준비: 계약서, 등기부등본, 취득·양도 관련 영수증 등
양도차익 계산 → 장기보유공제·기본공제 적용 → 세율 계산
전자신고 후 납부서 인쇄 또는 전자납부

계산기 활용 팁

양도세 계산기 바로가기

홈택스 모의계산기, 부동산계산기 사이트, 세무사 계산기 등을 활용해 아래 항목을 입력하면 빠르게 계산 가능합니다:

양도가액, 취득가액, 필요경비
보유기간, 거주기간
비과세 여부 자동 판단
장기보유공제율 자동 적용
지방소득세 포함 최종 세액 계산

계산 예시

예시: 보유 7년, 서울 아파트 15억 매도 시:

12억까지 비과세 → 과세대상: 3억
장기보유공제: 7년×8% = 56% 공제
기본공제 2.5백만 적용
과세표준 구간별로 세율 적용 → 지방소득세 포함

자주 묻는 질문

Q. 12억 넘는 아파트도 12억까지는 비과세인가요?
A. 네, 12억까지만 비과세되며, 초과분에 대해서만 세율이 적용됩니다.
Q. 거주기간 2년 채우지 못했는데 비과세 되나요?
A. 직장 이동이나 질병요양 등 불가피한 사유가 있으면 1년 이상 거주만으로도 적용 가능합니다.
Q. 다주택자면 무조건 중과세인가요?
A. 2주택 이상이면서 조정대상지역에 있으면 기본세율에 추가 세율이 붙습니다.
Q. 주식 양도세는 어떻게 되나요?
A. 상장 주식 소액 거래자는 비과세이며, 대주주 및 비상장 주식은 과세 대상입니다.
Q. 신고는 언제까지 해야 하나요?
A. 부동산·주식 양도 후 최대 **2개월 이내**에 신고 및 납부해야 합니다.

✔️ 요약 정리표

항목	내용
비과세 조건	1세대 1주택, 보유·거주 2년 이상, 양도가액 ≤12억
장기보유공제	일반 2%×보유연수(최대30%), 1주택형 4%×(보유+거주)(최대80%)
기본공제	연간 2,500,000원
세율	16~55% 누진세율 (+다주택 중과)
지방소득세	산출세액의 10%